赠与房产已更名两次怎么处理

赠与房产已更名两次，需要注意哪些问题？

问题描述：

我拥有一套住房，曾经向我的子女赠与。赠与到我的子女名下后，又在子女名下的房产上再次更名，现在归我一名家庭成员所有。这种赠予、更名的操作，有哪些需要注意的问题和风险？

解答：

以上情况涉及到了赠与、房产更名、房产继承等方面的问题，因此需要从多个方面进行分析和说明。具体需要注意的问题和风险还应根据实际情况具体分析，以下是一些可能存在的问题和建议：

一、赠与的效力问题

根据我国《合同法》和《物权法》的相关规定，赠与是一种买卖合同中的一种，是一种单方面让与财产，且不取得报酬的合同。但是为了保证赠与的真实性和效力，必须要有书面的赠与协议。赠与协议需要经过法律规定的形式要件，如必须是书面形式、必须有出赠人和受赠人的真实身份信息、必须有财产的明确描述等。

如果赠与协议的形式上存在问题，比如协议是口头约定，没有书面协议，那么赠与协议是无效的；如果在书面协议中，双方身份存在疑点或描述不清，也可能影响赠与协议的效力。

建议：

对于赠与财产的行为，一定要遵守法定的形式要件，严谨地制定书面赠与协议。

二、房产更名的法律意义

房产更名是指在房产权证上更换房屋所有权人或者减少、增加产权份额等一系列操作。根据《物权法》的规定，只有房产所有权人、抵押权人等具备物权的人才有权申请房产登记。房产更名只是登记行为，不能改变房产的所有权关系，更不能改变赠与的法律效力。

其实，房产更名只是反映了房产所有权发生变化的事实情况，所以对于更名后房产的继承、赠与等纠纷，还要根据实际情况和法律规定来确定权利义务。

建议：

不要局限于房产更名的事实变化，分析房产所有权的归属、权利义务变化等问题后，进行更名。

三、关注房产继承问题

赠与行为虽然在法律上有效，但赠与人在继承财产时仍有权利要求继承直系亲属按照法定继承顺位分配财产，如有子女，应按照“先继承父母，再由父母代为继承”的规定来分配赠与财产。

针对这类情况，有关专家建议可以在赠与协议中加入类似于“此房产的赠予行为，如无下落不明的后代，则不得再向其他非法定继承人转让产权”的条款，可以有效避免赠与财产被非法继承人继承的情况。

建议：

在进行赠与行为时，注意预留后路，保障自己和家庭的权益。

赠与房产已完成两次更名，涉及到了多个法律问题，需要严谨对待并进行合法有效的赠与和更名操作。同时也要注意日后房产的继承、遗产分配问题，及时进行相关规定的规定和预先约定，避免不必要的法律纠纷。

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